Одним из инструментов мониторинга ситуации вокруг незавершенных объектов долевого строительства является так называемая «дорожная карта» по решению проблем дольщиков, пострадавшими в результате неправомерных действий застройщиков. Документ был принят распоряжением Правительства России еще в мае 2017 года, а на днях премьер-министр России Дмитрий Медведев обязал органы исполнительной власти дополнить его информацией о сроках решения вопросов по каждому долгострою.

«Дорожная карта» представляет собой план-график работ по каждому зарегистрированному проблемному объекту. Информация в нем аккумулируется в утвержденной Правительством РФ единой форме. Документы по каждому региону готовятся местными органами исполнительной власти и направляются в Минстрой РФ. Один раз в квартал министерство обновляет сводные планы. Оно также анализирует полученные данные и отслеживает процесс реализации уже утвержденных планов-графиков. Доклад о результатах по каждому кварталу идет в Правительство РФ.

В соответствии с новым распоряжением, планы-графики будут дополняться специальной графой. Она содержит информацию о предполагаемых сроках восстановления законных прав и интересов пострадавших дольщиков. Кроме того, Минстрой России на своем официальном сайте в сети Интернет обязан будет также размещать информацию о планируемых сроках решения проблем дольщиков по каждому проблемному объекту. Изменение ранее указанных дат потребует серьезного обоснования со стороны руководителей российских регионов, допустивших просрочку.

Напомним, что помимо «дорожной карты» уже сейчас в арсенале дольщиков имеются два важных инструмента, позволяющих гражданам мониторить ситуацию вокруг новостроек с привлечением средств граждан. Инвесторам проблемных объектов предоставлена возможность включения в «реестр обманутых дольщиков» и доступа к общенациональному списку проблемных объектов долевого строительства. Он доступны на сайте Минстроя РФ http://www.minstroyrf.ru/problem-objects и содержит данные о 834 долгостроях.

С 1 января 2018 года Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства года запустил в Интернете «Единую информационную систему жилищного строительства» (ЕИСЖС) - https://наш.дом.рф . Ресурс дает гражданам возможность принятия взвешенного решения об участии в долевом строительстве, предоставляя информацию, подлежащую обязательному раскрытию по Федеральному закону № 218-ФЗ. ЕИСЖС сообщает и о количестве застройщиков, сделавших взносы в Компенсационный фонд. На конец марта 2018 года 647 застройщиков уже внесли 1,2% от стоимости подписанных ими ДДУ в фонд, зарегистрировав более 10000 договоров.

Правительством Российской Федерации утвержден план мероприятий («дорожная карта») по восстановлению прав граждан-участников долевого строительства в многоквартирных домах ГК «Урбан груп». Дорожной картой предусмотрено завершение строительства всех объектов застройщика, включая жилые комплексы Лайково и Лесобережный.

Согласно «дорожной карте», в августе текущего года Правительство Московской области и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства заключат соглашение о предоставлении из бюджета субъекта в Фонд трех миллиардов рублей.

Средства будут направлены на финансирование первоочередных мероприятий по завершению строительства домов и объектов инфраструктуры Урбан Груп в период до конца 2018 года. В том числе будет произведено инженерно-техническое обследование и экспертиза проектно-сметной документации, необходимые для начала строительных работ.

Все дома и объекты инфраструктуры планируется ввести в эксплуатацию до конца 2022 года, в зависимости от текущей стадии их строительной готовности. Дефицит финансирования строительства жилых домов с "дорожной картой" планируется покрыть за счёт средств федерального бюджета Российской Федерации и Правительства Московской области. Субъектом также будут выделены средства, необходимые для завершения строительства школ, детских садов и других объектов инфраструктуры.

11:14 — REGNUM Создание дольщиками жилищно-строительного кооператива (ЖСК) может являться альтернативой разрешения вопроса с банкротством застройщика, однако есть и подводные камни, считает юрист, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис .

Анна Рыжкова © ИА Красная Весна

Ранее газета «Ведомости» сообщала, что в начале декабря пройдут первые собрания дольщиков обанкротившегося девелопера Urban Group, на которых они смогут выбрать механизм достройки жилья. На повестку собрания будет вынесен вопрос о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В случае положительного решения дольщики будут достраивать и содержать объект на свои деньги.

Если дольщики не проголосуют за этот вариант или в отсутствие кворума конкурсный управляющий сможет привлечь нового застройщика для завершения строительства в соответствии с принятой правительством РФ «дорожной картой». Тогда стройка завершится на средства федерального и регионального бюджетов.

«Создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) может являться альтернативой разрешения данного вопроса. Однако и здесь есть некоторые нюансы, о которых следует знать.

Так, в жилищном кооперативе между гражданином и ЖСК возникают не договорные отношения, а корпоративные. Это значит, что гражданин не будет вправе требовать возмещения морального вреда, неустойки при нарушении сроков сдачи объекта, так как Закон о защите права потребителей на внутрикорпоративные отношения (то есть отношения членства) не распространяется. Данные отношения будут регулироваться уставом и решениями общего собрания кооператива.

Кроме того, на плечи членов ЖСК безусловно лягут дополнительные денежные затраты в части достраивания объекта и его содержания. При этом данные затраты напрямую буду зависеть от того, на какой стадии строительства обанкротился застройщик. Если на начальном этапе строительства, то данная альтернатива будет не самым лучшим вариантом.

Что касается Плана мероприятий, или «дорожной карты», правительства РФ, то такой План направлен на поэтапное замещение в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Упор в данном случае делается на переход от долевого строительства к счетам эскроу.

Что касается же завершение строительства объекта на средства из федерального и регионального бюджета, то в настоящее время для этого отсутствует правовое основание, кроме того, в статьях расхода федерального бюджета нет позиции «компенсация участникам долевого строительства». Поэтому на данном этапе такая альтернатива решения проблемы банкротства застройщика является довольной туманной, так как нет четкого указания на возможность и пределы выделения денежных средств для завершения строительства объекта из федерального или регионального бюджета.

В целом, в настоящее время дольщики осознают все возможные риски, которые связаны с банкротством застройщика. К тому же такая ситуация осложняется тогда, когда объект долевого строительства еще не сдан и требует достройки. В этом случае возможно предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов.

Помимо этого возможен вариант денежного требования к застройщику в связи с открытием в отношении него конкурсного производства и невыполнением ДДУ. Но данный механизм не сможет в полной мере обеспечить интересы дольщиков в том случае, если денежных средств банкрота для удовлетворения требований дольщиков-кредиторов окажется недостаточно.

Именно поэтому необходимо расширять поле тех действий, которые смогут обеспечить защиту интересов дольщиков в случае банкротства застройщика».

Проблемы долевого строительства в Подмосковье решат к 2020 году

Проблемы долевого строительства в Подмосковье решат к 2020 году. Об этом было сказано на встрече депутатов Государственной Думы с «обманутыми дольщиками» Московской области.

Панацеи не существует

13 июля члены Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провели расширенное совещание по решению проблемы участников долевого строительства жилья в Московской области. В совещании приняли участие депутаты Московской областной думы, представители правительства Московской области, Минстроя РФ, Центробанка, Прокуратуры, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, «обманутых дольщиков», а также застройщиков, не выполнивших своих обязательств.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сказал, обращаясь к дольщикам, что универсального «коробочного» решения их проблемы для всей страны не существует, потому что каждый случай индивидуален.

«Мы разбираем все случаи по разным субъектам вместе с губернаторами, и видим, что решать эти вопросы можно только точечно и в режиме ручного управления. Каждый случай приходится разбирать по отдельности»,- сказал Мень.

Действительно, истории, которые рассказали депутатам участники долевого строительства, существенно разнятся как по срокам давности, так и по причинам затянувшегося строительства - не говоря уже о способах их решения. Например, дольщики из подмосковного микрорайона Белая Дача не могут вселиться в новые дома, потому что застройщик с 2014 года испытывает финансовые затруднения, вложившись в новые объекты строительства и получив таким образом ощутимую брешь в бюджете. Сейчас руководство компании совместно с областным правительством изыскивают возможности дофинансирования. В случае, если договориться с банками не удастся, объекты передадут другому застройщику, сообщил обеспокоенным дольщикам глава областного минстроя Сергей Пахомов.

Жилищная компания из города Мытищи обещала сдать дом в 2015 году, но вынуждена всё время переносить сроки из-за проблем с документацией: застройщик не успел подать вовремя необходимые документы в госорганы, из-за чего застопорилось строительство. В ходе консультаций с чиновниками депутатам удалось договориться о том, что документы будут готовы в ближайшее время, и строительство возобновится.

Еще одни дольщики ждут сдачи своего объекта уже 15 лет - с 2002 года. Жильцы фиктивных квартир пережили процедуру банкротства строительства компании, самоорганизовались в жилищно-строительный кооператив и теперь надеются на помощь региональных властей в том, чтобы найти для них инвестора. По словам главы областного минстроя эта проблема решаема: банки будут инвестировать в ЖСК «обманутых дольщиков» за счёт земельных участков, которые выделят региональные власти.

«У нас есть возможность помогать не только нормативным регулированием, но и земельными ресурсами», - пояснил глава Минстроя России, добавив, что в таких субъектах как Подмосковье это буквально дорогого стоит.

«Мы готовы откликаться на предложения руководства Московской области и смотреть, где в федеральной собственности и собственности государственных унитарных предприятий земля не используется в соответствии с уставными задачами, и мы готовы ее выделять для того, чтобы этот ресурс был задействован», - заверил собравшихся Михаил Мень.

Власть пришла к «обманутым дольщикам»

Как сообщил глава минстроя Московской области Сергей Пахомов, в текущем году возобновится строительство по всем подмосковным объектам, оставленным застройщиками. Поскольку многие строительства брошены на этапе рытья котлованов, а возведение многоэтажных домов занимает до двух лет, завершение строительства по всем существующим объектам продлится до 2019 года включительно. Соответственно, последний обманутый дольщик в Московской области должен получить жильё к 2020 году.

«Проблема, которую мы решаем, это тяжёлое наследство - строительства, начатые 7-8 лет тому назад, и которые не могут достроиться. Сегодняшние дольщики это в основном люди, которые вложили свои деньги достаточно давно. Но тем не менее, механизмы решений мы понимаем, ресурсы у нас есть, поэтому везде будет найдено соответствующее решение», - пообещал министр.

Чиновники отчитались и о том, что уже сделано со стороны федеральных властей совместно коллегами из парламента. Самое важное решение - по процедуре банкротства: благодаря изменениям в законодательстве сегодня у участников долевого строительства приоритет перед другими кредиторами во время банкротства того или иного застройщика. Кроме того, уже около года работает определённый постановлением Правительства алгоритм, позволяющий субъектам РФ поменять застройщика для того, чтобы привлечь на проблемный объект новых инвесторов. На сегодняшний день этот алгоритм задействован по 12 заявкам от субъектов РФ - из них одна по Московской области, и она уже удовлетворена.

Коснулись на заседании и предстоящих законодательных решений. Речь идет о законопроекте по созданию государственного компенсационного фонда для защиты интересов участников долевого строительства жилья. Он был принят нижней палатой в первом чтении 14 июня. После внесения более 30 поправок от депутатов документ прошёл широкие общественные слушания и сегодня был подписан заместителем председателя Правительства Сергеем Приходько, после чего поступил в парламент, где теперь будет готовиться ко второму чтению.

«Мы вас не бросим, будем вам помогать, - пообещал дольщикам глава Минстроя РФ. - С 1 августа все региональные власти должны нам представить дорожные карты о том, как будет решаться вопрос с каждым объектом».

Чиновник пообещал, что процесс прохождения дорожных карт граждане будут видеть в режиме онлайн, потому что властям «очень нужна обратная связь».

«Мы до этого собирались с вашими коллегами из Москвы, - напомнил собравшимся руководивший заседанием заместитель Председателя Государственной Думы Владимир Васильев. - Мы сейчас для чего всё это делаем - для того, чтобы не вы ходили куда-то, а чтобы к вам пришла власть. Здесь мы ваши проблемы, возможно, не решим сразу. Но мы их сейчас зафиксируем и возьмём в работу».

В Москве остаются еще 34 проблемных объекта

За последние шесть лет в Москве были достроены 36 проблемных объектов, квартиры в которых получили 11 374 обманутых дольщика. Сейчас на контроле мэрии остаются 34 адреса. Городские власти обещают, что все граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, получат жилье, но на это потребуется немало времени и сил.
В Минстрое заявили, что регионы выполнили обязательства перед обманутыми дольщиками за 2017 год. Были решены проблемы по 140 объектам, в которых приобрели жилье 6 тыс. россиян. По словам главы ведомства Михаила Меня, за последнее время количество обманутых дольщиков заметно снизилось, однако все еще остается достаточно высоким – в общей сложности в списках числятся 68 тыс. человек. По сравнению с другими регионами в Москве ситуация выглядит неплохо: реестр, который ведут городские власти, по данным на 1 января 2018 года состоит из 4621 человека, купивших квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Спорт Таун» и других объектах, в том числе на территории новой Москвы. «Это те, кто признан пострадавшими в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя», – поясняют в горадминистрации.
Однако, по оценке главы
Москомстройинвеста Константина Тимофеева, реальное число граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, превышает количество официально зарегистрированных. «Всего по городу примерно 11 800–12 000 обманутых дольщиков, – подсчитал чиновник. – Однако
многие не становятся на учет,
поскольку не могут найти необходимые документы. Или просто не хотят заявлять о себе, зная, что реестр носит лишь учетный характер и не несет обязательства предоставить квартиру». Москомстройинвест на сегодняшний день считает проблемными 34 проекта: большая часть из них оказалась в Москве после присоединения новых территорий, а ряд – старые адреса, строительные работы на которых были начаты еще до 2010 года. Чтобы граждане получили квартиры, можно действовать двумя путями: либо привлечь более сильного инвестора, который сможет завершить стройку за счет прибыли, либо профинансировать сооружение дома за счет бюджетных средств. Третий путь предусматривает денежные расчеты: жилье в таком случае граждане не получат, но хотя бы смогут вернуть вложенные средства. По словам Тимофеева, из 34 проблемных строек, которые находятся на контроле у правительства Москвы, 24 продолжаются по дорожным картам, где прописаны условия и сроки завершения работ. Проблемы пострадавших дольщиков на оставшихся 10 объектах власти будут решать с помощью компенсационных мер. «В беде людей мы не бросим, – обещает Сергей Собянин. – Я уверен, что все проблемы будут решены, но для этого потребуется немало времени и сил».
Одним из самых тяжелых адресов считается ЖК «Царицыно», состоящий из 14 корпусов общей площадью почти 800 тыс. кв. метров. Застройщик не выполнил обязательства по 3264 ДДУ. В реестр обманутых дольщиков включены 1219 человек, инвестировавших в строительство. Чтобы «разрулить» ситуацию и отдать гражданам оплаченные квартиры, городу придется использовать оба механизма. За счет бюджетных средств будут завершены инженерные сети, детский сад, школа и первая очередь жилых домов. На эти цели из бюджета выделено порядка 3,5 млрд руб. Вторая очередь потребует привлечения сильного инвестора, но пока в отношении прежнего застройщика не начато конкурсное производство, сделать это затруднительно, хотя технический заказчик у города уже есть – это «РК-Строй», входящий в структуру АКБ «Российский капитал». «Сроки решения проблемы обманутых дольщиков ЖК «Царицыно» зависят от процедуры банкротства», – говорит Тимофеев. По его словам, судебное заседание по этому делу назначено на март 2018 года, и если все пройдет нормально, можно рассчитывать, что первая очередь жилого комплекса будет достроена в 2019 году. Это позволит обеспечить жильем 1,3 тыс. дольщиков.
Более понятной на данный момент выглядит ситуация с бывшими объектами СУ-155, насчитывающими 1,6 тыс. квартир. По шести адресам правительством Москвы приняты решения о завершении строительства. Пятью площадками занимается все тот же «РК-Строй». Объект на улице Бочкова на торгах получила компания Capital Group. В первом квартале 2018 года она, по словам Тимофеева, начнет подписание документов с 18 пайщиками (ДДУ СУ-155 не заключались), которые решили ожидать завершения строительства этого дома. Еще 22 пайщика выбрали квартиры в уже построенном Capital Group ЖК «Триколор», им выдаются ключи. Два корпуса в ЖК «Мир Митино» будут достроены в первом и третьем кварталах 2018 года. А для начала работ в Чертанове требуется выпустить постановление российского правительства, поскольку участок находится в федеральной собственности. После этого основные строительно-монтажные работы, по прогнозам Москомстройинвеста, будут завершены в течение 12 месяцев, ввод пока запланирован на первый квартал 2019 года.
Несмотря на солидные полномочия, проконтролировать состояние дел на всех городских стройках, где используются средства дольщиков, столичные власти, к сожалению, не в состоянии. Порядка 70% застройщиков в Москве представляют собой малый бизнес: по закону в плановом порядке проверять их можно не раньше чем через три года, несмотря на то что основной объем средств, необходимых для строительства дома, собирается гораздо быстрее, когда стройка еще находится в стадии котлована. Поэтому в стройкомплексе приветствуют постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию, о необходимости которого заявил Владимир Путин. Продажа готового жилья, которая лежит в основе и является главным плюсом нового механизма, позволит свести к минимуму риски будущих новоселов и окончательно избавит рынок от обманутых дольщиков. Но трансформация окажется небыстрой: по прогнозам Москомстройинвеста, в течение 3–5 лет долевое строительство точно никуда не исчезнет. А значит, несмотря на новые законодательные инициативы, ужесточающие требования к застройщикам, городские власти будут оставаться начеку.