Чтобы избежать конфликтных ситуаций, следует знать нюансы, которые нужно учитывать при съеме жилья. Корректное оформление договора, изучение всех деталей сделки, учет возможных рисков – все это имеет решающее значение в правильном заключении соглашения. В представленной статье мы подробно расскажем, как нужно действовать при съеме недвижимости, чтобы избежать опасных рисков.

✔ Коммерческий найм.

Коммерческий найм – один из вариантов предоставления жилья во временное пользование. Коммерческая составляющая сделки определяет не предпринимательскую деятельность, а возмездность соглашения.

Участниками соглашения являются:

• Наймодатель – законный владелец недвижимости, либо его уполномоченный представитель.
• Наниматель – физическое лицо, проживающее на жилплощади по договору.

Законодательство не выделяет отдельных норм для заключения данного вида найма, поэтому сторонам следует руководствоваться гл.35 ГК РФ.

В договоре следует отразить:

• Предмет – подробное описание объекта сделки с указанием всех характеристик.
• Период найма – в течение которого жилье будет сдаваться в аренду.
• Размер и график оплаты – какая сумма, и в какой период подлежит передаче наймодателю.
• Список жильцов, которые будут пользоваться жилплощадью в период коммерческого найма (для несовершеннолетних этот пункт является необязательным).
• Список имущества, которое передается во временное пользование с подробным описанием количеств и характеристик.
• Иные условия по согласованию сторон.

✔ Социальный найм.

Это вид договора, по которому гражданин может получить в пользование жилплощадь из государственного либо муниципального жилищного фонда.

• «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом (п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ)».

Сторонами договора выступают:

• Наймодатель – действующий от имени государственного жилищного фонда государственный орган либо уполномоченный им орган местного самоуправления.
• Наниматель – получатель жилплощади в пользование.

Особенности социального найма:

• Договор не имеет срока действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
• Нанимателем может выступать только физическое лицо, являющееся гражданином РФ.

Изменение условий договора после вступления его в силу не является основанием для его расторжения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).

○ Поиск квартиры.

Чтобы найти подходящую жилплощадь можно:

• Обратиться в агентство недвижимости.
• Начать самостоятельные поиски.

Выбирая первый вариант, нужно обращать внимание на такие детали, как:

• Период осуществления деятельности агентством.
• Статистику успешных сделок.

Следует обращать внимание на все пункты подготовленного договора и при необходимости внести изменения в него. Несмотря на дополнительные траты, связанные с привлечением риэлтерских услуг, обращение к надежным специалистам снижает риск стать жертвой мошенничества.

При самостоятельных поисках вы сэкономите на посреднических услугах, но найти подходящий вариант будет сложнее. Можно осуществлять поиск жилья через:

• Интернет – на специальных сайтах (доски типа авито, соц. Сети и пр).
• Периодические издания – в соответствующих рубриках.
• Самостоятельное расклеивание объявлений и ожидание звонков от потенциальных арендодателей.

При самостоятельном поиске жилья и заключении договора ответственность за проверку всех данных лежит на нанимателе. Так, важно проверить все реквизиты арендодателя, установить, является ли он собственником жилья, получить все заверенные копии правоустанавливающих документов.

○ Осмотр квартиры и проверка собственника и квартиры.

Случаи мошенничества в сфере аренды жилья нередки, поэтому очень важно провести тщательную проверку перед заключением договора.

1. Внимательно осмотрите квартиру. Часто бывает, что договор аренды оказывается договором субаренды и вы получаете жилье, которое до этого сдавалось посуточно. Соответственно и состояние жилплощади будет не самое лучшее. Поэтому нужно крайне внимательно проверить всю квартиру, обращая особое внимание на:
   • Электропроводку.
   • Состояние водопроводных труб.
   • Газовую плиту.
   • Состояние техники.
2. Проверьте документы на квартиру. Вам должны предоставить:
   • Выписку из Росреестра об отсутствии обременений.
   • Справку из домовой книги со списков прописанных лиц.
   • Квитанции об оплате коммунальных услуг за последний месяц.
3. Очень важно проверить право наймодателя на заключение сделки. От него требуется представить:
   • Паспорт.
   • Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности либо договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство).

Если вы приняли решение самостоятельно заключить договор, не стесняйтесь тщательно проверять все пункты. После заключения соглашения предъявлять претензии будет сложнее, поэтому стоит предусмотреть как можно больше деталей.

○ Составление договора найма и иные документы.

Правильное составление договора найма имеет решающее значение в соблюдении прав каждого участника сделки. В соглашение нужно обязательно включить:

1. Описание сторон договора: ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации, контактные телефоны и статус участника (наймодатель/наниматель).
2. Предмет сделки является существенным условием договора, без которого он не будет считаться действительным. Объект найма следует описать максимально подробно с указанием:
   • Технических характеристик: общая площадь, количество комнат (согласно кадастровому паспорту).
   • Точного адреса расположения.
   • Реквизитами правоустанавливающего документа.
   • Правовым действие, в данном случае это - найм.
3. Срок действия соглашения, без указания данного пункта договор будет считаться заключенный на максимальный срок – 5 лет.
4. Размер и способ оплаты.
5. Права и обязанности сторон, подробное описание.
6. Ответственность сторон, указать меры наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. В данном случае следует учитывать, что виды наказания, предусмотренные законом, будут действовать в любом случае, независимо от указания в соглашении.

Также в документ можно включать иные пункты по усмотрению сторон:

• Улучшение состояния жилплощади (за чей счет осуществляется и как влияет на размер аренды).
• Наличие каких-либо ограничений или запретов (проживание с животными, приглашение временных жильцов и т. д.)

Любое дополнение к договору должно быть согласовано сторонами.

Также важно составить к соглашению такие приложения, как:

• Акт приема-передачи имущества, в котором фиксируется его действительное состояние.
• Опись имущества – подробный список вещей, переданных во временное пользование с указанием их количества.

Каждая страница приложения подписывается так же, как сам договор. Если договор заключен больше, чем на 1 год, он подлежит государственной регистрации. При меньшем сроке можно дополнительно обезопасить себя, заверив его у нотариуса.

○ Стоит ли снимать без договора?

Заключение договора гарантирует соблюдение прав каждого участника сделки. Единственным преимуществом аренды без договора является экономия времени на его составление и официальную регистрацию.

При этом недостатков у такого вида найма множество:

• Арендодатель может разговаривать с квартирантом с позиции силы, вводя как незначительные ограничения, так и серьезные запреты.
• Может произойти незапланированное повышение оплаты за проживание или перенесение его сроков.
• Существует риск внезапного выселения и т.д.

Таким образом, права арендатора регулируются исключительно совестью хозяина жилплощади.

Аренда без договора имеет недостатки и для собственника:

• Отсутствие ответственности квартиранта за имущество.
• Внеплановые задержки оплаты и т.д.

Поэтому, если стороны хотят избежать различных конфликтных ситуаций, стоит заключать договор аренды в письменном виде.

○ Обязанности нанимателя и арендодателя.

При заключении договора, у сторон возникают следующие права:

• У наймодателя – систематически проверять состояние сдаваемого жилья.
• У нанимателя – пользоваться всеми вещами, находящимися в квартире, приглашать временных жильцов.

Также у участников сделки следующие обязательства:

• У наймодателя – предоставление жилплощади в пользование, если в квартире впоследствии будут обнаружены дефекты, не указанные при заключении сделки, от него может потребоваться ремонт.
• У нанимателя – бережное отношение к полученным во временное пользование вещам и своевременное внесение арендной платы.

Цены на съемное жилье в разных городах разные, да, возможно, снять комнату в областном центре будет стоить дешевле, чем аренда такой же комнаты в столице, но суть вопроса в том, что даже такая аренда имеет свои подводные камни. Как снять хорошую комнату, чтобы в будущем не было проблем, мы и поговорим сегодня в нашей статье.

Итак, для начала хочется заметить, что аренда комнаты это идеальный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить арендовать полностью дом или квартиру. Чаще всего аренда комнаты интересует такие слои населения как студенты, молодых специалистов или приезжих гостей. В такой аренде возможны два варианта, когда вы будете снимать комнату в квартире с хозяевами, и когда квартира сдается нескольким людям без хозяев. Спрос на аренду комнаты легко объяснить ценой вопроса, ведь стоимость такой аренды в разы ниже аренды даже однокомнатной коммуналки.

Понятно, что аренда комнаты обязывает к определенным ограничениям, особенно если арендатор будет жить с хозяевами квартиры под одной крышей, что может не повезти с «соседями» по квартире, но назвать такую аренду плохим вариантом нельзя. Просто нужно заблаговременно обсудить все нюансы и детали во избежание казусных ситуаций. Скажем, есть хозяева, которые устанавливают режим для своих жильцов касательно пользования санузлом, кухней и прочим, время возвращения домой и тому подобное. Правильно будет сразу оговорить все вопросы касательно уборки, оплаты коммунальных услуг, приглашения гостей. Не лишним будет в первую очередь обращать внимание на соседей, а уж потом на состояние жилья, ведь плохой сосед худшее наказание. Если вам в поведение хозяина квартиры что-то кажется ненормальным, или у вас возникли вопросы, есть смысл подумать или вовсе отказаться от такого варианта. Не стоит обольщаться на слишком лестные предложения, когда комнату в новенькой квартире знают за «спасибо», здесь, как и в любом варианте аренды, может скрываться обман, возможно у хозяев есть проблемы с документами, или есть проблемы с соседями, в любом случае и юридический и человеческий фактор очень важны.

Чтобы избежать проблем в будущем стоит заключить с хозяином квартиры договор, в котором будут прописаны все нюансы аренды комнаты. В случае возникновения спорных вопросов с таким договором будет проще отстоять свои права. Обязательно убедитесь, что человек с которым вы подписали договор действительно являешься хозяином квартиры, попросите документы на жилье (только оригиналы, никаких копий!). Никогда не стоит исключать вариант обмана, а это чревато скорым выселением в связи с приездом реального собственника и проблемами.

Если комнату снимают несколько человек, то в договоре должны быть прописаны доли платы за жилье и в случае порчи имущества вам будет проще решить вопрос компенсации.

Ну что еще добавить? Аренда комнаты может стать хорошим вариантом для начала, даст время встать на ноги и улучшить свои жилищные условия. Удачи.

Не всегда есть возможность снимать квартиру, ведь по цене это достаточно накладно, вот комнаты, они более демократичны в цене, но то что дешево не всегда хорошо.

Что нужно знать тем, кто собирается снимать комнату:

• постарайтесь заранее узнать какие там живут соседи, все люди разные, а маргиналы, по меньшей мере неприятны. Соседство с маленькими детьми тоже не у всех вызывает восторг.
• даже если комната приватизирована, желательно (не обязательно, но лучше всего) получить письменное разрешение соседей по коммуналке. В дальнейшем, при каких – либо спорах и разногласиях, это разрешение может стать ключевым в спорах с соседями.
• заранее нужно обговаривать оплату счетов с мест общего пользования (свет, газ, вода). Ведь совершенное естественно, что один человек, расходует меньше ресурсов, нежели семья из трех людей.
• конечно нужно посмотреть паспорт и документы на право владения комнатой, у того человека, кто ее предлагает, а то всякое бывает.

И вот найден подходящий вариант комнаты, цена хорошая, соседи адекватные. Что же дальше?

Обязательно нужно заключить договор аренды, какими бы соседи хорошими ни были, ведь сегодня им нравится ваше присутствие, а завтра могут начать бегать жаловаться к участковому. Что должно быть в договоре:

• конечно цена аренды (причем цена должна быть одна на весь срок действия договора).
• если есть домашние питомцы, нужно согласовать их содержание с соседями, и прописать это в договоре, чтобы избежать конфликтов.
• уборка мест общего пользования (к ним относятся: туалет, ванна, коридор, кухня и, если есть, балкон и кладовая). Очень важно составить график уборки и придерживаться его, потому что могут быть и такие ситуации, когда соседи не намерены поддерживать порядок, но от квартиранта будут требовать этого. Помимо этого важно указать, что будет входить в уборку (например: обязательное мытье полов, окон и прочее).
• плата по счетчикам воды и света (газа) в местах общего пользования.
• описать все имущество, которое находится в комнате и общих помещениях, и в каком состоянии.
• не забыть указать состояние розеток, проводки, электроприборов.
• если проживающих будет несколько, то указать всех.

Важно подписать договор у хозяина, без его подписи, это просто бумажка. Для коммунальной квартиры, договор просто необходим, ведь он будет регулировать не только отношения с хозяином, но и отношения с соседями, что в данном случае более важно. Ведь сколько с ними предстоит жить, неизвестно. Нужно узнавать больше о характере соседей, от хозяина, чтобы в будущем не было неприятных сюрпризов.

Конечно самое главное в коммунальной квартире, это хорошие соседские отношения. Поэтому не нужно их портить. Не надо скрывать наличие домашних животных, особенно если это кошка или собака, ведь не редка аллергия на их шерсть. Также, если квартирант курит, то заранее нужно согласовать место, для курения. Если в квартире один холодильник на всех, не лишней будет просьба выделить полку. Это относится и к кладовой (если есть). Лучше сразу договориться и о том, когда лучше послушать музыку и шуметь пылесосом. Предупреждать о гостях лучше всего заранее, тем более о таких, которые могут задержаться допоздна, все – таки чужая квартира.

Несмотря на все вышеописанное, не нужно забывать, что соседи тоже обязаны вести себя корректно, и предупредить о наличии домашних животных, ну и конечно о поздних посиделках.

Жить спокойно и с комфортом можно и в коммунальной квартире, главное не ругаться с соседями и выполнять те обязательства, которые были прописаны в договоре, и о каких есть устная договоренность.

Словарь

• Дурной вариант - некомфортная квартира, либо что-то в ней не так.
• Классный вариант - то, что ищете вы. Удовлетворяет вашим запросам.
• Другой браузер - дополнительный веб-браузер, который не используется для работы или развлечений и будет открываться только для поиска квартир.
• Адекватный сосед - человек, с которым вы сможете комфортно проживать в одной квартире.
• Источник объявлений - ресурс, где публикуются объявления от собственников.

Основные наблюдения

• Практически весь центр - старый фонд, поэтому очень много дурных вариантов. Искать от двух недель до месяца классный вариант - это нормально.
• Классные варианты можно найти и без агента.
• На время поиска нужно отслеживать все новые варианты каждый день, чтобы классный вариант не прошёл мимо.
• Все источники объявлений нужно свести в другой браузер , чтобы проверять каждый раз только одно место. Таким образом ты не смешиваешь поиск квартиры с работой или другими делами.
• Проверять другой браузер нужно примерно два раза в день: с 10 до 11 утра и в 14–15 часов днём.
• Если главная задача - жить в классном месте, то можно рассматривать не только однушки, но также комнаты или двушки (трёшки), так как всегда можно найти адекватного соседа .

Мои исходные данные

1. Только центр до мостов и не очень далеко от Невского проспекта.

2. Пешком до метро 10 минут.

3. Для комфортного проживания двух человек.

4. Хороший аккуратный ремонт либо возможность самостоятельных улучшений квартиры за счёт арендодателя.

5. Рассматриваем следующие варианты:

• однушка от 35 кв. м;
• студия от 30 кв. м;
• двушка от 50 кв. м;
• комната от 20 кв. м в двушке или максимум в трёшке;
• трёшка от 70 кв. м.

Схема действий

1. Найти все источники объявлений .
2. В другом браузере создать вкладки с настроенными источниками.
3. Открывать другой браузер несколько раз в течение дня, просматривая каждую вкладку с объявлениями.
4. Если попадается претендент на классный вариант , то сразу же связываться с контактным лицом и договариваться о просмотре.

На моём опыте в Питере рейтинг источников следующий:

1. Тематические группы в VK.

Настройка источников объявлений в другом браузере

В моём случае основной браузер - Google Chrome. Поэтому другим браузером будет выступать Safari. В нём нужно настроить все необходимые вкладки, которые подгружаются при открытии браузера. Закрывать браузер нужно только с помощью Cmd + Q. Чтобы при каждом новом открытии открывались все вкладки, нужно в настройках параметра Safari opens with указать All windows from last session .

1. Avito.ru

В Питере Avito - самый крупный поставщик нормальных объявлений, но он будет полезен только при настройке всех фильтров.

Настраиваем фильтры на квартиры:

1. Заходим в ветку: Все объявления в Санкт-Петербурге / Недвижимость / Квартиры / Сдам / На длительный срок .

Вкладка 1. Однушки до 30 тысяч рублей

Вкладка 2. Студии до 30 тысяч рублей

Вкладка 3. Двушки до 40 тысяч рублей

Вкладка 4. Трёшка до 40 тысяч рублей

Настраиваем фильтры на комнаты:

1. Заходим в ветку: Все объявления в Санкт-Петербурге / Недвижимость / Комнаты / Сдам / На длительный срок .

2. Выбираем нужные станции метро (в моём случае это 16 центральных станций метро).

3. На каждой вкладке настраиваем следующие фильтры:

4. После нажатия кнопки «Найти» активируем кнопку «Частные».

Вкладка 5. Комната в двушке

Вкладка 6. Комната в трёшке

В итоге получаем шесть вкладок настроенных фильтров.

2. Тематические группы в VK

«ВКонтакте» очень много групп, в которых постятся реальные объявления, поэтому сначала нужно найти такие группы, а потом свести все объявления от них в одну ленту, чтобы не проверять эти группы по отдельности.

И так, если вы решили снять комнату значит хотите серьёзно сэкономить, и не только а плане денег, но и комфорта. Чтобы каждый день вас не пугала мысль о возвращении в съемную комнату после учебы или работы, есть ряд моментов которые стоит учитывать:

Ваш сосед - собственник (скорее всего в возрасте)

Минусы

• годный вариант если вас не смутит обитать по большей части в своей комнате, готовить по минимуму, никого не водить к себе (тут даже скорее вы сами не захотите)
• как правило люди начинают сдавать комнаты в квартире в которой сами живут от нехватки денег, отсюда - маленькая неудобная кухня, старая мебель, состояние ванны и туалета - как в общаге только чисто
• все мы знаем любовь одиноких дам к животным, так что будьте готовы
• возможно вашим арендодателям будет скучно - так что вас ждут интереснейшие разговоры о пенсии, ценах в магазине, рассказах о молодости

Плюсы

• на лето бабушки и дедушки уезжают на дачу
• дешево

Съем в коммунальной квартире

Минусы

• Общие кухня и туалет как правило на секцию (около 5 квартир), но кухня может быть общей и на этаж
• Соседи могут быть не самые довольные жизнью люди

Плюсы

• такие комнаты не самые самые востребованные рынком, их тяжело продать (в основном их покупают соседи), собственникам ничего не остается кроме сдачи в аренду (немного обставив приличной мебелью) - поэтому по цене дешевле однушек
• местоположение обычно в центре города

Собственник сдает квартиру по комнатам

Минусы

• этот вариант будет дороже как если бы вы договорились с друзьями снять квартиру целиком
• соседи могут быть совсем из других культурных и этнических групп
• появлении у кого-нибудь их соседей второй половинки могут возникнуть неудобства (это совсем критично если вы живете в одной комнате с соседом)

Плюсы

• это все же на много дешевле чем снимать однокомнатную квартиру
• соседи скорее всего будут такие же как и вы, поэтому можно найти если не друзей, то как минимум хороших товарищей, с которыми можно провести свободное время

Мой совет вам, опросите знакомых готовых снимать с вами квартиру, и ищите вместе сними двушку, если среди знакомых желающих нет, можете подобрать себе соседа на нашем сайте.

Как искать объявления

Желающих снять комнату и тем самым сэкономить существенную часть своего бюджета довольно велико. Причем много людей снимают комнату в первый раз и совсем не знакомы с этим процессом, поэтому обилие мошенников здесь велико. Самая распространенная схема (около 90% от всех мошеннических схем) приходится на - предоставление информационных услуг, схема следующая:

1. На сайтах размещается большое кол-во объявлений (их кол-во может доходить 50% от общего числа), цена почти всегда ниже по средней по рынку.
2. В объявлении как правило указано что оно от физ. лица (эти конторы покупают множество сим карт). Вы звоните, вам предлагают приехать к ним в офис, а за небольшую сумму (1-3 тыс. рублей) вам дадут список квартир/комнат с якобы телефонами собственников, по которым вы будете безрезультатно звонить.
3. Всё. Информационная услуга оказана. Вы без денег, жилья, потерянным временем и плохим настроением. Причем юридически все законно, вам дадут подписать договор (который конечно никто не читает), в котором будет указано о предоставлении информационной услуги. И по факту она оказана. Не поспоришь.

На нашем сайте, на каждое объявление вы можете пожаловаться. Добавить в избранное. Фильтровать объявления с большим количеством жалоб.

Некоторые в объявлениях явно указывают пол будущего жильца. В основном хотят девушек, что доставляет некоторое неудобство при поиске парням. У нас на сайте можно отфильтровать по этой характеристике (исключить объявления в которых указано только для девушек).